化解历史遗留问题为群众办证典型案例 | 上门为群众服务类：梅州市梅江区曦盛豪庭项目
一、基本情况
曦盛豪庭项目位于梅州市梅江区三角镇寮背岭，对应《不动产权证》证号为粤（2021）梅州市不动产权第0001090号。该宗地面积15481平方米，土地权利性质为出让，出让期限至2077年3月16日，土地用途为城镇住宅用地，权利人为皇家名典公司。此地块为皇家名典小区三期"曦盛豪庭"共用宗地，项目规划建设已全面完成，共建成11栋住宅楼、涉及房屋532套，其中423套已完成销售并办结网签手续，系本次不动产"登记难"专项整治需解决的核心办证诉求。
该项目办证工作存在两大突出梗阻：一是法院查封问题。深圳市前海合作区人民法院为该地块首封法院，依据（2021）粤0391执215号法律文书实施查封，续封期限为2023年12月28日至2026年12月27日；梅江区人民法院为轮候查封法院，查封期限为2025年4月28日至2028年4月27日。二是办证主体缺位问题。该项目尚未办理首次登记，开发商作为法定申请主体，经多次催告仍拒不向不动产登记机构提交登记材料，直接导致购房群众无法办理转移登记。
二、主要做法
主动出击，精准发函，现场研讨。
鉴于首封法院为异地法院，为加快推进办证进程，梅州市自然资源局向该院发出协助请求函，函件重点明确三方面核心内容：一是阐明地块权属、已售房屋及共用宗地的基本情况；二是指出土地查封直接侵害购房群众合法权益，违背"房地一体"登记原则，阻碍全省不动产"登记难"问题整治工作整体推进；三是列明政策法律依据，包括自然资源部等六部委《关于加快化解历史遗留不动产"登记难"问题的通知》（自然资发〔2025〕135号）及《中华人民共和国民法典》中关于物权合同效力、业主共有权、建设用地使用权处分的相关条款，确保协助请求有法可依、有策可循。
在发函基础上，梅州局携带案涉宗地权属证明、房屋销售网签清单及相关政策法规文件，主动赴首封法院沟通研讨。双方围绕"解封可行性"与"风险规避"两大核心议题深入交流：一方面，详细说明小区已全面建成、购房业主多为普通工薪阶层、诉求集中且存在社会稳定风险的实际情况；另一方面，通过政策解读明确"对已售房屋对应土地实施解封，既符合政策法律规定，又能从根本上化解矛盾"的破局思路。针对法院关注的解封后风险隐患，市自然资源局明确表态将全力做好后续衔接工作，按政策要求在原土地查封信息中注明"已出售房屋及其对应土地不在查封范围内"，最终与法院达成协助解封共识。
清晰界定，定向解封，依法登记。
梅州局根据土地规划建设的现状，依照法院解封裁定书及前期沟通共识，摒弃"土地整体解封"的粗放模式，对已售房屋所占用的土地使用权实施精准定向解封，保留未售房屋所属土地的查封状态，从根源上规避整体解封可能引发的债权纠纷、资产处置混乱等潜在风险。同时，清晰界定解封范围，明确"已出售房屋及其对应土地不在查封范围内"，既确保业主后续办证不受阻，也为法院后续工作留存依据。此外，按法院办案需求，及时提供涉案相关人员的不动产查询信息，为法院进一步精准把控查封资产、推进后续案件办理提供数据支撑，实现"化解群众难题"与"保障司法工作"的双向协同。
部门协同，政府指定，解决缺位。
针对开发商拒不履行首次登记义务的问题，梅州局联合住建部门向开发商发出《关于督促办理不动产登记的函》，明确告知其办理首次登记并配合业主办理转移登记的法定责任，责令其在限期内完成相关工作。期限届满后，开发商仍未履行义务。市自然资源局依据《DB电子关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（粤自然资规字〔2025〕2号）中关于开发建设单位申请主体缺失的处置措施："可由所在地政府指定的机构、组织代为申请办理，可一并办理首次登记与转移登记"，联合市住建局向区政府发出《关于协助化解不动产"登记难"工作的函》，提请区政府指定相关机构或组织代为办理首次登记。最终确定由该小区业委会作为代办主体，2025年10月16日，小区业委会成功办结首次登记，长期存在的办证主体缺位问题得到彻底解决，项目化解工作取得突破性进展。
三、主要成效
按照市委、市政府工作部署，梅州市自然资源局、市不动产登记中心等单位主动担当、精准施策，先后攻克异地法院土地查封、办证主体缺位等关键梗阻。截至目前，该项目11栋住宅楼涉及的423户已全部完成首次登记，226户顺利办结转移登记，整体办证工作正稳妥有序推进。
此次攻坚行动的胜利，切实回应了423户业主的"急难愁盼"，让群众拿到期盼已久的不动产权证，更以实际行动践行以人民为中心的发展思想。探索形成的"异地法院协同机制""精准定向解封模式""政府指定代办路径"，为全市乃至全省化解历史遗留不动产"登记难"问题提供可复制、可推广的实践经验，为优化营商环境、维护社会和谐稳定奠定坚实基
粤公网安备 44010602008065号
